Maklerprovision adé? In gewissen Fällen schon!

Am 22.03.2023 wurde das Maklergesetz-Änderungsgesetz im Bundesgesetzblatt I Nr. 24/2023 herausgegeben, womit § 17a des Maklergesetzes (Regelung zu Provisionsvereinbarungen) und die dazugehörige Verwaltungsstrafbestimmung geändert wird. Die im Folgenden beschriebenen Änderungen treten mit 1. Juli 2023 in Kraft:

Wenn ein Vermieter oder ein dazu Berechtigter (meist jemand, der vom Vermieter beauftragt wird) im eigenen Namen als erster Auftraggeber einen Immobilienmakler mit der Vermittlung eines Wohnungsmietvertrages beauftragt hat, kann der Immobilienmakler nur mit dem Vermieter bzw. mit dem Berechtigten eine Provision vereinbaren. 

Mit einem Wohnungssuchenden kann ein Immobilienmakler nur dann eine Provision vereinbaren, wenn ihn dieser als erster Auftraggeber mit der Vermittlung eines Wohnungsmietvertrags beauftragt hat. 

Eine Provision mit dem Wohnungssuchenden kann nicht vereinbart werden, wenn 

  1. eine sogenannte Nahebeziehung zwischen dem Vermieter oder Verwalter und dem Immoblienmakler besteht (z.B. wenn diese am Unternehmen des Immobilienmaklers beteiligt sind oder selbst einen maßgeblichen Einfluss auf das Unternehmen des Immobilienmaklers ausüben können) 
  2. der Vermieter oder der vom Vermieter Bevollmächtigte oder der Verwalter vom Abschluss eines Maklervertrags abgesehen hat, damit der Wohnungssuchende als Erstauftraggeber provisionspflichtig wird, oder
  3. Der Immobilienmakler eine zu vermietende Wohnung mit Einverständnis des Vermieters inseriert oder zumindest für einen eingeschränkten Interessentenkreis auf andere Weise bewirbt. 

Klargestellt wird weiters, dass eine Vereinbarung zwischen Immobilienmakler und Wohnungssuchendem unwirksam ist, wenn der Immobilienmakler nicht provisionsberechtigt ist und der Wohnungssuchende dennoch eine Provision oder eine andere Leistung in Zusammenhang mit der Vermittlung einer Wohnung leisten soll. Auch unwirksam ist eine Vereinbarung, die den Wohnungssuchenden zu einer sonstigen Leistung im Zusammenhang mit der Vermittlung oder dem Abschluss eines Wohnungsmietvertrags ohne gleichwertige Gegenleistung an den früheren Mieter oder einen sonstigen Dritten verpflichtet. 

Zusammenfassend sollte man daher beim Thema Provision in Zukunft darauf achten, ob der die Provision fordernde Immobilienmakler für die betreffende Wohnung nicht bereits im Auftrag des Vermieters agiert und demnach dieser die Provision bezahlen muss bzw. ob die Wohnung bereits anderweitig inseriert wurde. 

Grundsätzlich zahlt nämlich derjenige, der den Immobilienmakler zuerst beauftragt hat. Inwieweit es für einen Wohnungssuchenden nachvollziehbar ist, ob der ihm gegenüberstehende Immobilienmakler bereits im Auftrag des Vermieters handelt oder die Wohnung auch nur einem kleinen Interessentenkreis angeboten hat, bleibt fraglich. 

Ob sich durch diese feierlich angekündigte Änderung der Rechtslage tatsächlich zugunsten der Wohnungssuchenden eine finanzielle Änderung ergeben wird, wird sich nach Inkrafttreten der gegenständlichen Änderung zeigen. 

Von den dargestellten Änderungen bleibt § 27 MRG unberührt. Das bedeutet, dass weiterhin alle ungerechtfertigten Zahlungen (z.B. verbotene Ablösen an Vormieter etc.) an andere Personen im Zuge der Anmietung einer Wohnung zurückgefordert werden können. Es können Rückforderungsansprüche aber auch gegenüber Maklern geltend gemacht werden, wenn ein Provisionsanspruch ohne Vermittlungsauftrag bzw. ohne Verdienstlichkeit des Maklers geltend gemacht wurde. 

Eine unzulässige Maklerprovision kann samt Zinsen zurückgefordert werden! Es ist daher sinnvoll, die Leistung derselben ausreichend zu dokumentieren, etwa mit einer unterschriebenen Zahlungsbestätigung oder in Form des Überweisungsbeleges. Die Verjährungsfrist beginnt mit der Zahlung zu laufen (5 Ob 219/03x, uvam.).

Die Kanzlei Neumayer & Walter Rechtsanwälte KG steht Ihnen mit Rat und Tat sowohl in Fragen des zulässigen Mietzinses, bei Verfahren vor der Schlichtungsstelle bzw. bei Außerstreitverfahren vor Gericht sowie bei der Rückforderung Ihrer zu viel bezahlten Miete und sämtlichen anderen Leistungen in Zusammenhang mit dem Abschluss Ihres Mietvertrages gerne zur Seite. 

Zu den Autoren: Mag. Dominique Perl ist Rechtsanwaltsanwärterin bei Neumayer & Walter. Mag. Ulrich Walter ist Kanzleipartner bei Neumayer & Walter. 

Verlassenschaften, Liegenschaften und Steuern: Eine Übergangsbestimmung, die Abgaben sparen kann!

Verlassenschaftsabhandlungen können durch sogenannte Erbrechtsfeststellungsverfahren oder sonstige Umstände regelrecht blockiert werden; dies mitunter auch über Jahre hinweg. Ein Erbrechtsfeststellungsverfahren ist ein Verfahren, das während des Verlassenschaftsverfahrens eingeleitet wird, wenn potenzielle Erben einander widersprechende Erbantrittserklärungen abgegeben haben. Der Klassiker in diesem Fall ist wohl das angefochtene Testament, sodass der Wunsch besteht, zur Anwendung der gesetzlichen Erbfolge und nicht der testamentarischen, zu kommen. 

Eine verzögerte Einantwortung (das ist der Abschluss des Verlassenschaftsverfahrens) macht steuerrechtlich einen großen Unterschied. 

In einem aktuellen Fall unserer Kanzlei musste die Erbin sagenhafte 10 Jahre zwischen dem Tod des Erblassers und der erfolgten Einantwortung der Verlassenschaft warten. Beim Erwerb von Liegenschaften aufgrund Erbanfalles ist in grunderwerbsteuerrechtlicher Hinsicht das relevante Datum nicht der Tod des Erblassers, sondern die Rechtskraft der Einantwortung. 

Für die Grunderwerbsteuer in Bezug auf den Liegenschaftserwerb aus der Verlassenschaft haben sich somit im gegenständlichen Fall enorme Differenzen durch die Preissteigerung der Liegenschaft innerhalb der letzten 10 Jahre ergeben. Auch die Änderung der Berechnung des Steuersatzes, die Erhöhung der Bemessungsgrundlage und eine Weiterentwicklung der Rechtslage führen zu einer wesentlichen Erhöhung der Steuern. Die im Verlassenschaftsverfahren eingeholten Sachverständigengutachten zum Wert der geerbten Liegenschaft waren aufgrund der erst Jahre später erfolgten Einantwortung an sich nicht mehr verwendbar. 

Eine der Übergangsbestimmungen des aktuellen Grunderwerbsteuergesetzes hat hier Abhilfe geschaffen und eine sogenannte Rückoptierung ermöglicht. Die Rückoptierung ist an eine bestimmte Form gebunden und nur innerhalb bestimmter Fristen zulässig (vgl. BFG 13.06.2016, RV/7104464/2015). 

Für sämtliche Fragen in Bezug auf das Verlassenschaftsverfahren und der steuerrechtlichen Behandlung der damit einhergehenden Fragen steht Ihnen die Kanzlei Neumayer & Walter Rechtsanwälte KG jederzeit sehr gerne mit Rat und Tat zur Verfügung.

RA Mag. Ulrich Walter und RAA Mag. Dominique Perl sind insbesondere mit der Materie befasst und beraten Sie gerne umfassend zu diesen Themengebieten. 

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