Nicht nur kleine und mittlere Unternehmen stehen angesichts der aktuellen Situation und der jüngsten verordneten Geschäftsschließungen zahlreichen existenziellen Bedrohungen gegenüber; auch für viele Mieter und Vermieter stellt sich die Frage nach den rechtlichen Folgen dieser Ausnahmesituation, insbesondere in Zusammenhang mit einer möglichen Minderung oder eines Entfalls des Mietzinses. In einem kurzen Interview gibt Mag. Ulrich Walter, der Mietrechtsexperte der Kanzlei Neumayer, Walter & Haslinger auf wichtige Frage kompetente Antwort:
- Bin ich nunmehr von der Miet-/Pachtzahlung befreit oder darf ich die Zahlung des Zinses reduzieren?
Eingangs ist hier zu differenzieren, ob der vereinbarte Mietzweck noch uneingeschränkt ausübbar ist oder nicht, um die denkbaren Folgen daraus ableiten zu können. Ist der vereinbarte Mietzweck etwa ein genereller und nur zu Geschäftszwecken oder wurde zu einem konkreten Geschäftszweck, etwa zum Betreiben eines Restaurants gemietet? Lediglich der bloße Rückgang an Kunden, die Angst vor einer Ansteckung haben, obwohl der vereinbarte Mietzweck uneingeschränkt möglich ist, rechtfertigt beispielsweise noch keine Mietzinsminderung. Ein bloßer Umsatzrückgang ist hier, sofern keine vom Umsatz abhängige Miete oder Pachtzins vereinbart wurde, nicht beachtlich; anders verhält es sich jedoch bei behördlich angeordneten Schließungen.
§ 1104 ABGB sieht vor, dass eine in Bestand genommene Sache wegen Krieg, Feuer, Seuche, außerordentlicher Zufälle, großer Überschwemmungen oder Wetterschläge etc. gar nicht gebraucht oder genutzt werden kann. Der Bestandgeber ist zur Wiederherstellung zwar nicht verpflichtet, doch muss auch kein Miet- oder Pachtzins entrichtet werden.
Seit Inkrafttreten des COVID-19-Maßnahmengesetzes am 16. März 2020, welche nunmehr bis zum 13. April 2020 verlängert wurden, folgten nahezu täglich neue von der Bundesregierung bekanntgegebene Maßnahmen. Besonders einschneidende Änderungen ergaben sich zweifelsohne für Gastronomiebetriebe (§ 3 COVID-19-Maßnahmengesetz, seit 17. März 2020 in Kraft) und andere Geschäfte, die nicht der Grundversorgung dienen, welche einer gänzlichen Schließung unterworfen wurden. Auch Hotelgäste blieben jedoch zweifelsohne aufgrund zahlreicher Ein- und Ausreisebeschränkungen aus.
Da damit der Betrieb von gastronomischen Lokalen zumindest zeitlich untersagt und zuletzt der Betrieb von Grundversorgungsunternehmen zeitlich beschränkt wurde, halte ich einen gänzlichen Entfall, jedoch jedenfalls einen zumindest zeitlichen Mietzinsminderungsanspruch für gegeben und durchsetzbar. Nichtsdestotrotz sind hier keine pauschalen Prognosen zu treffen und ist vielmehr auf besonders günstige Einzelfallentscheidungen der Gerichte zu vertrauen.
- Gilt das uneingeschränkt für alle Miet- und Pachtverträge?
Bevor voreilige individuelle Maßnahmen getroffen werden, ist ein Check des Bestandvertrages jedenfalls anzuraten. Je nach vertraglicher Vereinbarung (Miet- oder Pachtvertrag, AGBs) kann von § 1104 ABGB gänzlich oder teilweise abgegangen werden – dies ist natürlich innerhalb der Grenzen der Sittenwidrigkeit (§ 879 ABGB) genau zu prüfen. Wurde etwa vereinbart, dass der Mieter für außerordentliche Zufälle zu haften hat, scheint eine Berufung auf § 1104 ABGB nicht mehr möglich und der volle Zins ist weiterhin zu bezahlen.
Außerordentliche Zufälle im Sinne des § 1104 ABGB sind elementare Ereignisse, die einen größeren Personenkreis treffen und von Menschen nicht beherrschbar sind, sodass für die Folgen allgemein von niemandem Ersatz verlangt werden kann. Ich halte ein auf § 1117 ABGB basierendes Recht zur vorzeitigen Auflösung aus wichtigem Grund (für den der Mieter im Übrigen beweispflichtig ist) des Bestandverhältnisses jedoch aufgrund der zeitlichen Beschränkung der Maßnahmen und auch des im Einzelfall zu beurteilenden Ausmaßes der Unbrauchbarkeit des Mietgegenstandes eher für schwer durchsetzbar.
Primär empfiehlt es sich daher jedenfalls, den Pacht- oder Mietvertrag auf Klauseln zu überprüfen, die ein Vorgehen im Falle der Unmöglichkeit der Nutzung des Bestandobjektes vorsehen. Besonders an dieser Stelle darf ich jedoch vor einer einseitigen Einstellung der Zinszahlungen warnen und auf die damit einhergehenden Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters bis hin zu Räumungsklagen verweisen. Empfehlenswert ist – wenn es die Liquidität zulässt – weiterhin die volle Entrichtung des Zinses unter Vorbehalt der Rückforderung, dann kann man im Nachhinein den vielleicht gerade nicht auffindbaren Mietvertrag in Ruhe prüfen oder vom Experten prüfen lassen und die angemessene Mietzinsminderung auch bis null vom Vermieter zurückfordern.
- Welche Möglichkeiten stehen Vermietern offen, die sich mit Mietzinsausfällen bzw. -reduktionen konfrontiert sehen?
Nicht nur Mieter sind von dieser durchaus herausfordernden Lage betroffen, auch Vermieter, die etwa kürzlich erhebliche Sanierungskredite aufgenommen haben oder mit der Zinszahlung in voller Höhe rechnen müssen, um ihre eigene Existenz nicht zu gefährden, sich aber einer uU berechtigten Mietzinsminderung gegenübersehen, können um finanzielle Unterstützung aus dem neu geschaffenen COVID-19-Krisenbewältigungsfonds sowie aus dem in der Pressekonferenz vom 20.03.2020 erwähnten Härtefonds ansuchen. Auch Vermieter sollten in Anbetracht der möglichen Zahlungsschwierigkeiten ihrer Mieter jedenfalls Stundungen oder freiwillige zeitlich begrenzte Mietzinsreduktionen in Betracht ziehen, um so gänzliche Zahlungsausfälle hintanzuhalten.
Die Kanzlei Neumayer, Walter & Haslinger steht auch in der Krise sowohl Mietern als auch Vermietern gerne beratend, via Telefon oder E-Mail zur Seite und bieten bei Fragen hinsichtlich der Prüfung von Verträgen, konkret eingetretenen Mietausfällen oder bei Ansuchen um finanzielle Unterstützung beim COVID-19-Krisenbewältigungsfonds bzw. beim Härtefonds sowie bei natürlich allen anderen mietrechtlichen Fragen unkomplizierte und schnelle Hilfe.