{"id":1531,"date":"2020-03-25T17:44:59","date_gmt":"2020-03-25T16:44:59","guid":{"rendered":"https:\/\/newme.at\/NWHP2022\/?p=1531"},"modified":"2020-06-02T16:56:47","modified_gmt":"2020-06-02T14:56:47","slug":"geschaeftsschliessungen-umsatzeinbrueche-auf-unbestimmte-zeit-mietzinsminderung-oder-entfall-in-zeiten-des-coronavirus","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.nwhp.at\/en\/geschaeftsschliessungen-umsatzeinbrueche-auf-unbestimmte-zeit-mietzinsminderung-oder-entfall-in-zeiten-des-coronavirus\/","title":{"rendered":"Gesch\u00e4ftsschlie\u00dfungen, Umsatzeinbr\u00fcche auf unbestimmte Zeit \u2013 Mietzinsminderung oder Entfall in Zeiten des Coronavirus?"},"content":{"rendered":"\n<p>Nicht nur kleine und mittlere Unternehmen stehen angesichts der aktuellen Situation und der j\u00fcngsten verordneten Gesch\u00e4ftsschlie\u00dfungen zahlreichen existenziellen Bedrohungen gegen\u00fcber; auch f\u00fcr viele Mieter und Vermieter stellt sich die Frage nach den rechtlichen Folgen dieser Ausnahmesituation, insbesondere in Zusammenhang mit einer m\u00f6glichen Minderung oder eines Entfalls des Mietzinses. In einem kurzen Interview gibt <strong>Mag. Ulrich Walter, der Mietrechtsexperte der Kanzlei Neumayer, Walter &amp; Haslinger<\/strong> auf wichtige Frage kompetente Antwort:<\/p>\n\n\n\n<ul><li><strong>Bin ich nunmehr von der Miet-\/Pachtzahlung befreit oder darf ich die Zahlung des Zinses reduzieren?<\/strong><\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>Eingangs ist hier zu differenzieren, ob der vereinbarte Mietzweck noch uneingeschr\u00e4nkt aus\u00fcbbar ist oder nicht, um die denkbaren Folgen daraus ableiten zu k\u00f6nnen. Ist der vereinbarte Mietzweck etwa ein genereller und nur zu Gesch\u00e4ftszwecken oder wurde zu einem konkreten Gesch\u00e4ftszweck, etwa zum Betreiben eines Restaurants gemietet? Lediglich der blo\u00dfe R\u00fcckgang an Kunden, die Angst vor einer Ansteckung haben, obwohl der vereinbarte Mietzweck uneingeschr\u00e4nkt m\u00f6glich ist, rechtfertigt beispielsweise noch keine Mietzinsminderung. Ein blo\u00dfer Umsatzr\u00fcckgang ist hier, sofern keine vom Umsatz abh\u00e4ngige Miete oder Pachtzins vereinbart wurde, nicht beachtlich; anders verh\u00e4lt es sich jedoch bei beh\u00f6rdlich angeordneten Schlie\u00dfungen.<\/p>\n\n\n\n<p>\u00a7 1104 ABGB sieht vor, dass eine in Bestand genommene Sache wegen Krieg, Feuer, Seuche, au\u00dferordentlicher Zuf\u00e4lle, gro\u00dfer \u00dcberschwemmungen oder Wetterschl\u00e4ge etc. gar nicht gebraucht oder genutzt werden kann. Der Bestandgeber ist zur Wiederherstellung zwar nicht verpflichtet, doch muss auch kein Miet- oder Pachtzins entrichtet werden.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Seit Inkrafttreten des COVID-19-Ma\u00dfnahmengesetzes am 16. M\u00e4rz 2020, welche nunmehr bis zum 13. April 2020 verl\u00e4ngert wurden, folgten nahezu t\u00e4glich neue von der Bundesregierung bekanntgegebene Ma\u00dfnahmen. Besonders einschneidende \u00c4nderungen ergaben sich zweifelsohne f\u00fcr Gastronomiebetriebe (\u00a7 3 COVID-19-Ma\u00dfnahmengesetz, seit 17. M\u00e4rz 2020 in Kraft) und andere Gesch\u00e4fte, die nicht der Grundversorgung dienen, welche einer g\u00e4nzlichen Schlie\u00dfung unterworfen wurden. Auch Hotelg\u00e4ste blieben jedoch zweifelsohne aufgrund zahlreicher Ein- und Ausreisebeschr\u00e4nkungen aus.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Da damit der Betrieb von gastronomischen Lokalen zumindest zeitlich untersagt und zuletzt der Betrieb von Grundversorgungsunternehmen zeitlich beschr\u00e4nkt wurde, halte ich einen g\u00e4nzlichen Entfall, jedoch jedenfalls einen zumindest zeitlichen Mietzinsminderungsanspruch f\u00fcr gegeben und durchsetzbar. Nichtsdestotrotz sind hier keine pauschalen Prognosen zu treffen und ist vielmehr auf besonders g\u00fcnstige Einzelfallentscheidungen der Gerichte zu vertrauen.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul><li><strong>Gilt das uneingeschr\u00e4nkt f\u00fcr alle Miet- und Pachtvertr\u00e4ge?<\/strong><\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>Bevor voreilige individuelle Ma\u00dfnahmen getroffen werden, ist ein Check des Bestandvertrages jedenfalls anzuraten. Je nach vertraglicher Vereinbarung (Miet- oder Pachtvertrag, AGBs) kann von \u00a7 1104 ABGB g\u00e4nzlich oder teilweise abgegangen werden \u2013 dies ist nat\u00fcrlich innerhalb der Grenzen der Sittenwidrigkeit (\u00a7 879 ABGB) genau zu pr\u00fcfen. Wurde etwa vereinbart, dass der Mieter f\u00fcr au\u00dferordentliche Zuf\u00e4lle zu haften hat, scheint eine Berufung auf \u00a7 1104 ABGB nicht mehr m\u00f6glich und der volle Zins ist weiterhin zu bezahlen.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Au\u00dferordentliche Zuf\u00e4lle im Sinne des \u00a7 1104 ABGB sind elementare Ereignisse, die einen gr\u00f6\u00dferen Personenkreis treffen und von Menschen nicht beherrschbar sind, sodass f\u00fcr die Folgen allgemein von niemandem Ersatz verlangt werden kann. Ich halte ein auf \u00a7 1117 ABGB basierendes Recht zur vorzeitigen Aufl\u00f6sung aus wichtigem Grund (f\u00fcr den der Mieter im \u00dcbrigen beweispflichtig ist) des Bestandverh\u00e4ltnisses jedoch aufgrund der zeitlichen Beschr\u00e4nkung der Ma\u00dfnahmen und auch des im Einzelfall zu beurteilenden Ausma\u00dfes der Unbrauchbarkeit des Mietgegenstandes eher f\u00fcr schwer durchsetzbar.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Prim\u00e4r empfiehlt es sich daher jedenfalls, den Pacht- oder Mietvertrag auf Klauseln zu \u00fcberpr\u00fcfen, die ein Vorgehen im Falle der Unm\u00f6glichkeit der Nutzung des Bestandobjektes vorsehen. Besonders an dieser Stelle darf ich jedoch vor einer einseitigen Einstellung der Zinszahlungen warnen und auf die damit einhergehenden K\u00fcndigungsm\u00f6glichkeiten des Vermieters bis hin zu R\u00e4umungsklagen verweisen. Empfehlenswert ist \u2013 wenn es die Liquidit\u00e4t zul\u00e4sst &#8211; weiterhin die volle Entrichtung des Zinses unter Vorbehalt der R\u00fcckforderung, dann kann man im Nachhinein den vielleicht gerade nicht auffindbaren Mietvertrag in Ruhe pr\u00fcfen oder vom Experten pr\u00fcfen lassen und die angemessene Mietzinsminderung &nbsp; auch bis null vom Vermieter zur\u00fcckfordern.<\/p>\n\n\n\n<ul><li><strong>Welche M\u00f6glichkeiten stehen Vermietern offen, die sich mit Mietzinsausf\u00e4llen bzw. -reduktionen konfrontiert sehen?<\/strong><\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>Nicht nur Mieter sind von dieser durchaus herausfordernden Lage betroffen, auch Vermieter, die etwa k\u00fcrzlich erhebliche Sanierungskredite aufgenommen haben oder mit der Zinszahlung in voller H\u00f6he rechnen m\u00fcssen, um ihre eigene Existenz nicht zu gef\u00e4hrden, sich aber einer uU berechtigten Mietzinsminderung gegen\u00fcbersehen, k\u00f6nnen um finanzielle Unterst\u00fctzung aus dem neu geschaffenen COVID-19-Krisenbew\u00e4ltigungsfonds sowie aus dem in der Pressekonferenz vom 20.03.2020 erw\u00e4hnten H\u00e4rtefonds ansuchen. Auch Vermieter sollten in Anbetracht der m\u00f6glichen Zahlungsschwierigkeiten ihrer Mieter jedenfalls Stundungen oder freiwillige zeitlich begrenzte Mietzinsreduktionen in Betracht ziehen, um so g\u00e4nzliche Zahlungsausf\u00e4lle hintanzuhalten.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Die Kanzlei <strong>Neumayer, Walter &amp; Haslinger<\/strong> steht auch in der Krise sowohl Mietern als auch Vermietern gerne beratend, via Telefon oder E-Mail zur Seite und bieten bei Fragen hinsichtlich der Pr\u00fcfung von Vertr\u00e4gen, konkret eingetretenen Mietausf\u00e4llen oder bei Ansuchen um finanzielle Unterst\u00fctzung beim COVID-19-Krisenbew\u00e4ltigungsfonds bzw. beim H\u00e4rtefonds sowie bei nat\u00fcrlich allen anderen mietrechtlichen Fragen unkomplizierte und schnelle Hilfe.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-button\"><a class=\"wp-block-button__link\" href=\"&#x6d;&#x61;&#105;l&#x74;&#x6f;&#x3a;&#114;e&#x63;&#x68;&#x74;&#115;a&#x6e;&#x77;&#x61;&#108;t&#x40;&#x6e;&#x65;&#117;m&#x61;&#x79;&#x65;&#114;-&#x77;&#x61;&#x6c;&#116;e&#x72;&#x2e;&#x61;&#116;\">Kontakt<\/a><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Nicht nur kleine und mittlere Unternehmen stehen angesichts der aktuellen Situation und der j\u00fcngsten verordneten Gesch\u00e4ftsschlie\u00dfungen zahlreichen existenziellen Bedrohungen gegen\u00fcber; auch f\u00fcr viele Mieter und Vermieter stellt sich die Frage nach den rechtlichen Folgen dieser Ausnahmesituation, insbesondere in Zusammenhang mit einer m\u00f6glichen Minderung oder eines Entfalls des Mietzinses. 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